都更永遠輪候名單—祐漢 - Plataforma Media

都更永遠輪候名單—祐漢

澳門行政法務司司長張永春在立法會上表示,現時「都市更新」核心就是舊樓重建、維修保養以及保育,當中後兩者已有相應法律配套,就重建欠法律支撐。但城市規劃師林翊捷擔心,《都市更新法律制度》不足以解決祐漢七幢群樓的問題,又認為法案應有更多選項,令都市更新可更有彈性。

「舊區重整」變「舊樓重建」

早於2004年特區政府已提出「舊區重整」。當時政府曾指將以祐漢新邨(即祐漢七幢群樓)為工作重點。多年來每次說起「都更」,坊間首先想到的亦是這區。

2019年,政府曾就《都市更新法律制度》進行公開諮詢。當時的文本中提到,「在進行重建時,除考慮被拆除建築物本身的狀況之外,提高土地的利用效率、改善居住環境及實現都市更新規劃方面的其他公益性訴求,亦是樓宇重建時的重要考量因素……對於該等被拆除的建築物,透過綜合規劃,改善已建設環境及基礎設施的設計,並提供更多公共設施、綠化環境、休憩及社區空間,將之重建成符合現代城市設計及生活標準的新式樓宇。」

根據現時的法案,適用範圍是「為落實都市更新而重建分層建築物」。據《正報》報道,行政法務司司長張永春在會上承認,法案實際主要條文是圍繞單幢或多幢舊樓重建的規定,較技術和工具性,確實與議員和市民心目中的都更有落差,也與2019年政府公開諮詢所提出的都更概念和想法有落差,他們知道落差在哪。

張永春又指,以本澳現時城市布局和樓宇分布,加下歷史城區的定位,可以做片區式重建發展的地方是少之又少,除祐漢七幢群樓外暫時未見或想到有其他。該法沒排除片區重建,是適用由都更公司推進中的祐漢七幢群樓的重建,「一定幫到它,不過幫到它多少?我不知道。是否有了這制度,加上都更暫住房配套都建好等各方面,就可以順利推行呢?我真的不知道。」

延伸閱讀公共利益應為都更法之本

重建與城規

城市規劃師林翊捷則有感,今次的法案只可以應付像善豐花園一類的重建,像「祐漢七棟樓」這樣複雜的個案恐怕不太合用。「因為祐漢涉及七個不同的地塊,幾十幢樓,它中間有一些城規方面的考慮。如果以一幢幢重建的方式,有少許像『頭痛醫頭』。」

他解釋,如是單幢重建,按照現行法律,那裡的地塊可以建得更高、提供更多的單位,而從業主角度,若政府不介入,沒理由不盡用地積比。「問題是賀一誠特首曾說祐漢新邨的都市更新,不應令那裡住更多的人。矛盾就在這裡。」

林翊捷表示,從城規角度,如果政府認為該地段不應住太多人,大可將祐漢新邨為補償而建的單位集中建成幾幢較高的大廈,然後就會有地方騰空出來做公共設施,令社區空間更舒適。但如單幢重建,又不想增加人口,可能是在原地重建一幢跟原來相若的建築。「大家是否期望祐漢重建後跟現在差不多的建築形態?都是七層高,可能加個電梯?也是一排排?」

延伸閱讀城市規劃尚待明確

祐漢模式

林翊捷提出,「片區」或「逐幢」之間還有一個單位「街廓」,認為這正是處理祐漢需要的模式。例如吉祥樓是一個群樓,也是一個街廓(四周被道路圍成之地塊)。「假設有日吉祥樓湊夠業權重建,本來有四百多個單位,重建完後出現六百幾個單位,理論上,如從整個祐漢新邨去考慮,可以將順利樓兩百幾個單位的業權移去吉祥樓,那整個順利樓就可以拆卸。但這個轉移的過程就不是一個重建回遷,而是易地置換。易地置換如何處理?在這個法律上沒有。」

林翊捷希望,設計這法律制度的相關人員記得,他們故然不可以為祐漢度身訂造,但也不能不顧祐漢重建的迫切事實,並認為,法案中應有更多的選項提供給業主。「選項越多,方案的彈性就越多,業主會接受的機會亦都越高。」他又指,都更法案亦應與現有的置換房制度連結。「它們本來就是同一件事,但現在我看不到他們有連結。就算是舊區的一幢唐樓,能否透過置換方式將他換去第二區?如果業主願意的話,何不?」

法案待細則性討論

另外,立法會第二常設委員會主席陳澤武早前引述政府回覆委員會稱,法案適用所有用途樓宇,包括商住、工業和商業等用途,只要滿足法案訂明的重建定義,又達重建業權最低百分比,業主簽訂重建協議後,可向工務局申請改變用途,局方再決定是否批准,例如將工廈改為住宅。至於因重建租賃合同失效的情況,法案建議僅需按《民法典》規定的時間通知租戶離開,與民法典「買賣不破租賃」的規定不同,亦沒有訂定相關的賠償處理。

另外,法案建議重建負擔的債權享有特別優先受償權,也與現行《民法典》訴訟開支、政府稅項等優先受償的規定不同,二常會希望提案人能進一步說明。陳澤武表示,有議員關注,法案僅規定業權人通知租戶,沒有規定如何處理提早終止租約的賠償問題,認為這需要政府稍後作出回應。

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